W skrócie: najem okazjonalny jest umową najmu lokalu mieszkalnego zawieraną przez właściciela będącego osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa musi być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Największa różnica wobec zwykłego najmu polega na dodatkowych dokumentach, w tym oświadczeniu najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji co do opróżnienia lokalu.
Notariusz jest potrzebny do oświadczenia najemcy, ale sama ochrona właściciela zależy też od dobrze napisanej umowy, poprawnych załączników, zgłoszenia do urzędu skarbowego i późniejszego prawidłowego wypowiedzenia albo wezwania do opróżnienia lokalu. Kancelaria pomaga przed podpisaniem umowy oraz po powstaniu sporu z najemcą. Ten temat należy do szerszego huba umowy nieruchomości, obok PCC i umów deweloperskich.
Podstawa prawna: art. 19a-19e ustawy o ochronie praw lokatorów
Najem okazjonalny reguluje rozdział 2a ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 19a umowa dotyczy lokalu mieszkalnego, właścicielem jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności w zakresie wynajmowania lokali, a okres najmu jest oznaczony i nie przekracza 10 lat. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Dokumenty potrzebne przy najmie okazjonalnym
Do umowy trzeba dołączyć przede wszystkim oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia oraz wydania lokalu. Potrzebne jest też wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać po wykonaniu egzekucji, oraz oświadczenie właściciela tego lokalu albo osoby mającej tytuł prawny, że wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim mieszkających.
W praktyce warto sprawdzić, czy wskazany lokal istnieje, czy zgoda jest podpisana przez właściwą osobę i czy dane w załącznikach zgadzają się z umową. Błąd w załącznikach może osłabić ochronę właściciela dokładnie wtedy, gdy pojawi się problem z lokatorem.
Najem okazjonalny u notariusza
Notariusz sporządza akt notarialny obejmujący oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Nie oznacza to, że całą umowę najmu sporządza notariusz. Umowę można przygotować wcześniej, ale powinna być spójna z aktem i załącznikami. Zobacz też: akt notarialny.
W treści nie warto wpisywać przypadkowych klauzul z internetu. Najważniejsze są: opis lokalu, czynsz, opłaty, kaucja, czas trwania, zasady wypowiedzenia, protokół zdawczo-odbiorczy, obowiązki stron i procedura kontaktu przy zaległościach.
Zgłoszenie do urzędu skarbowego
Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. To nie jest formularz PCC-3. Chodzi o zgłoszenie najmu okazjonalnego wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów. Na żądanie najemcy właściciel powinien przedstawić potwierdzenie zgłoszenia.
Brak zgłoszenia może pozbawić właściciela najważniejszych korzyści najmu okazjonalnego. Podatki od przychodów z najmu to osobny temat i nie należy mieszać ich z samym zgłoszeniem konstrukcji najmu okazjonalnego.
Czynsz, opłaty i kaucja
Umowa powinna jasno odróżniać czynsz dla właściciela od opłat administracyjnych, mediów, rozliczeń licznikowych i kaucji. Kaucja zabezpiecza należności z tytułu najmu, ale jej wysokość i sposób rozliczenia powinny być opisane precyzyjnie. Protokół zdawczo-odbiorczy z dokumentacją zdjęciową ułatwia późniejsze rozliczenie szkód.
Wypowiedzenie najmu okazjonalnego
Najem okazjonalny nie oznacza dowolnej eksmisji lokatora. Najpierw trzeba prawidłowo doprowadzić do wygaśnięcia albo rozwiązania umowy, np. przez upływ terminu albo wypowiedzenie zgodne z umową i ustawą. Błędne wypowiedzenie może opóźnić odzyskanie lokalu.
Opróżnienie lokalu po zakończeniu najmu
Jeżeli po zakończeniu najmu lokator nie opuszcza mieszkania, właściciel kieruje do niego żądanie opróżnienia lokalu. Ustawa wymaga formy pisemnej z urzędowo poświadczonym podpisem właściciela i wyznaczenia terminu nie krótszego niż 7 dni. Dopiero potem można wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, a następnie prowadzić egzekucję przez komornika.
To nadal jest prostsze niż klasyczny spór o eksmisję, ale nie jest automatycznym wyrzuceniem lokatora bez udziału sądu i komornika. Właśnie tu często potrzebna jest pomoc radcy prawnego: przy wypowiedzeniu, żądaniu opróżnienia lokalu, wniosku o klauzulę i kontakcie z komornikiem.
Kiedy najem okazjonalny ma sens
Najem okazjonalny jest szczególnie przydatny dla właścicieli mieszkań wynajmujących prywatnie, którzy chcą ograniczyć ryzyko długotrwałego problemu z niepłacącym najemcą. Nie jest właściwy dla każdego modelu wynajmu; przy zakupie lokalu pod wynajem warto równolegle sprawdzić PCC przy nieruchomości i dokumenty nabycia. Jeżeli wynajmującym jest przedsiębiorca działający w zakresie wynajmowania lokali, trzeba rozważyć inne konstrukcje, np. najem instytucjonalny. Przy lokalach kupowanych od dewelopera pomocna bywa też wcześniejsza analiza strony umowa deweloperska.
Najczęstsze błędy właścicieli
- brak zgłoszenia do urzędu skarbowego w terminie,
- załączniki podpisane przez niewłaściwe osoby,
- umowa na czas nieoznaczony zamiast oznaczonego,
- wypowiedzenie niezgodne z umową albo ustawą,
- próba składania wniosku egzekucyjnego przed uzyskaniem klauzuli wykonalności.
FAQ
Czy cała umowa najmu okazjonalnego musi być u notariusza?
Nie. Akt notarialny dotyczy oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji. Sama umowa najmu wymaga formy pisemnej.
Czy najem okazjonalny trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?
Tak. Właściciel zgłasza zawarcie umowy w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu.
Czy po najmie okazjonalnym można od razu iść do komornika?
Nie od razu. Zwykle potrzebne jest prawidłowe żądanie opróżnienia lokalu, klauzula wykonalności sądu i dopiero potem egzekucja komornicza.
Jak Kancelaria może pomóc
Kancelaria analizuje projekty umów najmu okazjonalnego, sprawdza załączniki, pomaga przygotować wypowiedzenie, żądanie opróżnienia lokalu, wniosek o klauzulę wykonalności oraz prowadzi sprawy związane z zaległościami i odzyskaniem lokalu.