Umowy nieruchomości — sprzedaż, najem, PCC, akt notarialny (Warszawa)

Rodzaje umów w obrocie nieruchomościami

• Umowa sprzedaży — akt notarialny (art. 158 KC), przenosi własność
• Umowa przedwstępna — zobowiązanie do zawarcia właściwej (art. 389 KC)
• Umowa deweloperska — reguluje ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy
• Umowa najmu — mieszkanie, lokal użytkowy, grunt (art. 659-679 KC)
• Umowa najmu okazjonalnego — silniejsza ochrona wynajmującego (art. 19a-e uOL)
• Umowa najmu instytucjonalnego — dla przedsiębiorców (art. 19f uOL)
• Umowa dzierżawy — długoterminowa, na gruntach rolnych (art. 693-709 KC)

Rozwiń pełny artykuł: Akt notarialny — kiedy jest wymagany →

Podatek PCC — obowiązki nabywcy

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) obciąża nabywcę nieruchomości. Stawki (ustawa o PCC):

• 2% — od wartości rynkowej przy sprzedaży nieruchomości
• 2% — od wartości spłat/dopłat (podział, zniesienie współwłasności nieruchomości z dopłatą) — art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a uPCC
• 0% — pierwsze nabycie mieszkania na rynku wtórnym (od 31 sierpnia 2023 r., dla osób fizycznych)

Termin płatności: 14 dni od zawarcia umowy. Formularz PCC-3. Notariusz zwykle pobiera i odprowadza.

Rozwiń pełny artykuł: Podatek PCC przy zakupie nieruchomości →

Sprawdzenie księgi wieczystej — obowiązek nabywcy

Przed zakupem sprawdź KW pod kątem:

• Dział II — właściciel (aktualny), stan cywilny (majątek wspólny małżonków)
• Dział III — obciążenia niehipoteczne (służebności, prawo dożywocia, ograniczenia)
• Dział IV — hipoteki (kwota, wierzyciel, waluta)
• Wzmianki — trwające postępowania (może być roszczenie, wpis wywłaszczenia)

Dostęp: ekw.ms.gov.pl — bezpłatnie po podaniu numeru KW.

Najem okazjonalny — dla właściciela mieszkania

Umowa najmu okazjonalnego (art. 19a-e ustawy o ochronie lokatorów) daje właścicielowi silniejszą ochronę:

• Prostsza eksmisja lokatora (bez ustanawiania lokalu socjalnego)
• Wymóg oświadczenia notarialnego lokatora o poddaniu się egzekucji
• Zgłoszenie do urzędu skarbowego w 14 dni
• Umowa maksymalnie na 10 lat, nieprzekraczalna

Rozwiń pełny artykuł: Najem okazjonalny — jak zabezpieczyć wynajem →

Jak Kancelaria może pomóc

Prowadzimy pełen zakres:

• Sporządzanie umów przedwstępnych, sprzedaży, najmu
• Weryfikacja umów zaproponowanych przez drugą stronę (dewelopera, sprzedającego)
• Sprawdzenie księgi wieczystej i dokumentów nieruchomości
• Kalkulacja podatku PCC i zwolnień
• Uczestnictwo w akcie notarialnym po stronie klienta
• Egzekucja z umowy przedwstępnej (art. 390 KC — zastępcze oświadczenie woli)

Jak wygląda współpraca

1. Odpłatna analiza sprawy. Czytamy umowę przed podpisaniem oraz księgę wieczystą nieruchomości.
2. Lista brakujących dokumentów. Wskazujemy, co trzeba zdobyć i gdzie.
3. Ocena ryzyk. Zapisy, które realnie zagrażają nabywcy albo właścicielowi — przy najmie okazjonalnym również warunki, bez których ta konstrukcja traci skuteczność.
4. Plan działania z terminami. Także obowiązki po zawarciu umowy: PCC płatny w 14 dni na formularzu PCC-3, a zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w 14 dni.
5. Indywidualna wycena. Zakres i warunki współpracy ustalamy po zapoznaniu się ze sprawą.

Co przygotować przed kontaktem z kancelarią

Im więcej z tego masz pod ręką, tym szybciej ocenimy sprawę:

• projekt umowy, którą masz podpisać, wraz z załącznikami
• odpis z księgi wieczystej nieruchomości
• akty notarialne dotyczące nieruchomości
• umowa przedwstępna, jeśli została już zawarta
• korespondencja z drugą stroną albo z deweloperem
• zdjęcia i mapy nieruchomości
• protokół odbioru, jeśli był sporządzany
• dokumenty darowizn, jeśli nieruchomość przechodziła w rodzinie

Nie masz części z tych dokumentów? To nie przeszkoda w rozmowie — wskażemy, co i gdzie uzupełnić.

Najczęściej czytane szczegółowe tematy

Najczęstsze pytania