W skrócie: akt notarialny jest szczególną formą czynności prawnej sporządzaną przez notariusza. Przy nieruchomościach ma znaczenie podstawowe: zgodnie z art. 158 KC umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości i umowa przenosząca własność wymagają formy aktu notarialnego. Bez tej formy sprzedaż nieruchomości nie będzie skuteczna.
Radca prawny nie zastępuje notariusza i nie sporządza aktu notarialnego. Zobacz też przegląd tematu: umowy nieruchomości. Może natomiast przeanalizować projekt aktu przed podpisaniem, sprawdzić ryzyka prawne, negocjować zapisy umowy albo pomóc po podpisaniu, gdy pojawi się spór o wykonanie umowy, wady, rozliczenia albo wpis do księgi wieczystej.
Kiedy akt notarialny jest wymagany
Najważniejszy przykład to sprzedaż nieruchomości, darowizna nieruchomości, umowa dożywocia oraz przeniesienie udziału w nieruchomości. Akt notarialny jest też potrzebny przy wielu umowach i oświadczeniach związanych z obrotem nieruchomościami, w tym przy umowie deweloperskiej oraz przy oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji w najmie okazjonalnym.
Nie każda umowa dotycząca nieruchomości wymaga aktu. Przykładowo zwykła umowa najmu może być zawarta pisemnie, a przy najmie okazjonalnym akt dotyczy oświadczenia najemcy, nie całej umowy najmu.
Rola notariusza
Notariusz sporządza akt, identyfikuje strony, czuwa nad formalną prawidłowością czynności, pobiera należne opłaty i podatki, a przy transakcjach nieruchomościowych często składa wnioski do księgi wieczystej. Odczytanie aktu i wyjaśnienie jego znaczenia są częścią czynności notarialnej.
Nie oznacza to jednak, że notariusz reprezentuje interes tylko jednej strony transakcji. Przy większej umowie kupujący albo sprzedający może potrzebować osobnej analizy projektu pod kątem ryzyk negocjacyjnych, zabezpieczeń, terminów, kar umownych, zadatku, warunków wydania lokalu i odpowiedzialności za wady.
Rola radcy prawnego przed aktem
Radca prawny może sprawdzić projekt aktu i dokumenty przed wizytą u notariusza. W praktyce dotyczy to księgi wieczystej, podstawy nabycia, pełnomocnictw, zgód małżonka, obciążeń, służebności, hipoteki, roszczeń osób trzecich, terminów płatności i wydania nieruchomości.
W transakcjach deweloperskich analiza obejmuje prospekt, harmonogram, rachunek powierniczy, odbiór lokalu, wady i warunki odstąpienia. W najmie okazjonalnym: umowę, załączniki i oświadczenie najemcy.
Koszty aktu notarialnego
Taksa notarialna jest określona w rozporządzeniu w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Jej wysokość zależy m.in. od wartości czynności i rodzaju aktu. Do kosztów mogą dojść VAT, wypisy, opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej oraz podatki, np. PCC. W konkretnej transakcji najlepiej poprosić kancelarię notarialną o kalkulację przed terminem aktu.
Nie należy mylić taksy notarialnej z kosztami pomocy prawnej, podatkiem PCC ani opłatą sądową za wpis w księdze wieczystej. To różne kategorie kosztów.
Co sprawdzić przed podpisaniem aktu
- aktualny dział I-IV księgi wieczystej,
- tożsamość stron i umocowanie pełnomocników,
- stan cywilny i zgody wymagane przy majątku wspólnym,
- hipoteki, służebności, roszczenia i ograniczenia,
- termin zapłaty ceny i sposób zabezpieczenia płatności,
- termin wydania lokalu i protokół zdawczo-odbiorczy,
- rozliczenie opłat, podatków, czynszu i mediów.
Po podpisaniu aktu
Po podpisaniu aktu mogą pojawić się praktyczne problemy: opóźnione wydanie lokalu, nieuregulowane opłaty, wady nieruchomości, problem z wpisem do księgi wieczystej albo spór o zadatek. Wtedy rola radcy prawnego jest już inna niż rola notariusza: chodzi o analizę roszczeń, wezwania, negocjacje albo postępowanie sądowe.
Najczęstsze błędy
- podpisanie aktu bez wcześniejszego przeczytania projektu,
- brak sprawdzenia księgi wieczystej tuż przed transakcją,
- nieprecyzyjny termin wydania nieruchomości,
- brak zabezpieczenia płatności albo zadatku,
- mylenie neutralnej roli notariusza z reprezentacją interesu jednej strony.
FAQ
Czy sprzedaż mieszkania wymaga aktu notarialnego?
Tak. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego zgodnie z art. 158 KC.
Czy radca prawny może sporządzić akt notarialny?
Nie. Akt sporządza notariusz. Radca prawny może przeanalizować projekt aktu i ryzyka prawne przed podpisaniem.
Czy projekt aktu warto czytać przed spotkaniem u notariusza?
Tak. Przy nieruchomościach warto dostać projekt wcześniej i sprawdzić go przed podpisaniem.
Jak Kancelaria może pomóc
Kancelaria analizuje projekty aktów notarialnych, księgi wieczyste, dokumenty transakcyjne, zabezpieczenia płatności i ryzyka umowne. Pomaga także po podpisaniu aktu, jeżeli pojawia się spór o wydanie nieruchomości, zapłatę, wady albo wykonanie umowy.