W skrócie: Akt notarialny jest obowiązkowy przy sprzedaży nieruchomości (art. 158 KC — pod rygorem nieważności). Sporządza go notariusz jako osoba zaufania publicznego. Zapewnia zgodność z prawem, tożsamość stron, świadomość konsekwencji. Koszty: taksa notarialna zależy od wartości transakcji.
Kiedy akt notarialny jest obowiązkowy
Prawo cywilne wymaga aktu notarialnego dla:
- Sprzedaży nieruchomości (art. 158 KC)
- Ustanawiania hipoteki (art. 245 KC)
- Ustanawiania służebności (art. 245 KC)
- Umowy o dożywocie (art. 908 KC)
- Umów majątkowych małżeńskich — intercyza (art. 47 KRO)
- Umowy spółki komandytowej (art. 106 KSH)
- Umowy deweloperskiej (ustawa z 20 maja 2021 r.)
- Testamentu allograficznego (opcjonalnie)
- Oświadczenia o poddaniu się egzekucji (art. 777 § 1 pkt 4-6 KPC) — w praktyce najczęściej przy najmie okazjonalnym
Rola notariusza
Notariusz (art. 2 ustawy o notariacie):
- Sprawdza tożsamość stron (dowód osobisty)
- Weryfikuje zdolność do czynności prawnych
- Objaśnia treść i skutki umowy
- Sporządza akt zgodnie z prawem
- Odprowadza podatek PCC do US
- Wysyła wniosek o wpis do księgi wieczystej
- Przechowuje oryginał (wypisy dla stron)
Koszty aktu notarialnego (taksa)
Rozporządzenie z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej ustala:
- Do 3,000 zł: 100 zł
- 3,001-10,000 zł: 100 zł + 3% od nadwyżki
- 10,001-30,000 zł: 310 zł + 2% od nadwyżki
- 30,001-60,000 zł: 710 zł + 1% od nadwyżki
- 60,001-1,000,000 zł: 1,010 zł + 0,4% od nadwyżki
- Powyżej 2,000,000 zł: 6,770 zł + 0,25% od nadwyżki, max 10,000 zł
Plus 23% VAT. Plus wypisy (6 zł/strona), plus opłaty sądowe (200 zł wpis do KW).
Przebieg czynności notarialnej
- Przygotowanie — strony przekazują dokumenty notariuszowi kilka dni przed (akt, KW, dowody)
- Projekt aktu — notariusz przygotowuje, wysyła stronom do wglądu
- Spotkanie — strony przychodzą osobiście (lub przez pełnomocnika)
- Odczyt aktu — notariusz czyta na głos każdą stronę
- Objaśnienia — pytania stron, wyjaśnienia
- Podpis — strony podpisują w obecności notariusza
- Odbiór wypisów — dla stron, po opłaceniu taksy
Prawo do wypisu
Strony mają prawo do wypisu aktu (art. 89 uNo). Wypis to poświadczona kopia — pełen dowód treści aktu. Notariusz wydaje wypisy nawet po latach (przechowuje oryginał 10 lat + 90 lat w archiwum).
Odpowiedzialność notariusza
Art. 49 ustawy o notariacie — notariusz odpowiada za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności. Obowiązkowe ubezpieczenie OC. Poszkodowana strona może dochodzić od notariusza bezpośrednio.