Pierwsze i drugie posiedzenie licytacyjne — 3/4 i 2/3 ceny oszacowania

W skrócie: Pierwsze i drugie posiedzenie licytacyjne w egzekucji z nieruchomości — cena wywołania 3/4 vs 2/3 oszacowania. Czy istnieje trzecia licytacja i co dzieje się po bezskutecznej drugiej.

System polskiego prawa egzekucyjnego przewiduje dwa odrębne posiedzenia licytacyjne — z różnymi cenami wywoławczymi:

• Pierwsze posiedzenie — cena wywoławcza wynosi 3/4 wartości oszacowania nieruchomości (art. 965 § 1 KPC). Wartość ustala biegły rzeczoznawca majątkowy powołany przez komornika.
• Drugie posiedzenie — cena wywoławcza wynosi 2/3 sumy oszacowania nieruchomości (art. 983 KPC). Cena ta jest najniższą, za którą można nabyć nieruchomość.

To właśnie druga licytacja jest najatrakcyjniejsza dla kupujących inwestorów — nieruchomość można nabyć za 67% wartości rynkowej, co stanowi naturalny rabat w stosunku do rynku otwartego. W praktyce wiele licytacji kończy się na drugim posiedzeniu — pierwsze często organizowane są jedynie formalnie, by zachować ciągłość procedury.

Ceny wywoławcze i zasady progresji

Ustawodawca zaprojektował system dwupoziomowy, żeby dać wierzycielom szansę na dobrą cenę, a jednocześnie umożliwić szybką sprzedaż nieruchomości:

• Pierwsza licytacja (art. 965 KPC): cena wywoławcza = 3/4 sumy oszacowania. Dla nieruchomości oszacowanej na 1 000 000 zł — cena wywoławcza 750 000 zł.
• Druga licytacja (art. 983 KPC): cena wywoławcza = 2/3 sumy oszacowania. Dla tej samej nieruchomości — 666 667 zł.
• Wadium: zawsze 1/10 sumy oszacowania (nie ceny wywoławczej) — 100 000 zł w obu licytacjach. Szczegółowo opisujemy proces w artykule o wadium i przybiciu w licytacji komorniczej.
• Postąpienie minimalne: 1% ceny wywołania, w zaokrągleniu wzwyż do pełnych złotych (art. 977 KPC).

Praktyczny przykład — dwie próby sprzedaży

Nieruchomość mieszkalna w Warszawie-Ursusie, oszacowana na 820 000 zł:

• Pierwsza licytacja (marzec 2026): cena wywoławcza 615 000 zł. Brak licytantów — wierzyciel niezainteresowany przejęciem, komornik zamyka licytację bez wyników.
• Druga licytacja (maj 2026, 2 miesiące później): cena wywoławcza 546 667 zł. Zgłosiło się 4 licytantów. Wygrana za 692 000 zł — o 26,6% powyżej ceny wywoławczej, ale wciąż 15,6% poniżej oszacowania.

Wniosek: druga licytacja daje realną szansę na atrakcyjną cenę — pod warunkiem, że kilku licytantów rywalizuje. Cena końcowa często zbliża się do wartości rynkowej.

Czy jest trzecia licytacja komornicza?

Fraza „trzecia licytacja komornicza” jest często wyszukiwana, ale w egzekucji z nieruchomości nie oznacza prostego trzeciego posiedzenia z jeszcze niższą ceną. Standardowy mechanizm przewiduje pierwszą licytację za 3/4 sumy oszacowania i drugą za 2/3 sumy oszacowania. Jeżeli druga licytacja jest bezskuteczna, wchodzą w grę przejęcie nieruchomości przez uprawnionego wierzyciela albo umorzenie egzekucji; nowa egzekucja może wymagać czasu i spełnienia warunków z KPC.

Brak licytantów — co dalej

Jeśli w drugiej licytacji nikt nie zaoferuje ceny wywoławczej, komornik może zaproponować wierzycielowi przejęcie nieruchomości na własność (art. 984 KPC):

• Cena przejęcia: 2/3 sumy oszacowania (dla wierzyciela hipotecznego lub zabezpieczonego).
• Wierzyciel powinien złożyć wniosek o przejęcie w ciągu tygodnia po licytacji (art. 984 § 2 KPC).
• Jeśli wierzyciel nie skorzysta z prawa — postępowanie egzekucyjne umarza się z powodu bezskuteczności.
• Dłużnik zachowuje nieruchomość, ale wierzyciele mogą ponownie wnioskować o wszczęcie egzekucji.

Timing pomiędzy licytacjami

• Ogłoszenie o pierwszej licytacji — najpóźniej 2 tygodnie przed terminem (art. 953 KPC).
• Pierwsza licytacja — data z ogłoszenia.
• Po nieudanej pierwszej licytacji — komornik może zwrócić się o wyznaczenie drugiej licytacji zwykle w terminie 2-3 miesięcy.
• Ogłoszenie o drugiej licytacji — kolejne 2 tygodnie wyprzedzenia.
• Druga licytacja.

Łączny czas: od 3 do 6 miesięcy między pierwszą a drugą licytacją.

Strategia potencjalnego nabywcy

• Nie licytuj impulsywnie na pierwszej licytacji — jeśli cena wywoławcza zbliża się do wartości rynkowej, poczekaj na drugą.
• Ustal maksymalny budżet PRZED licytacją — łatwo dać się ponieść emocjom w rywalizacji.
• Uwzględnij koszty uboczne: PCC 2% albo VAT zależnie od statusu transakcji, wpisy w KW i koszty finansowania.
• Zabezpiecz finansowanie: gotówka lub decyzja kredytowa z rezerwą na termin z wezwania komornika.
• Sprawdź nieruchomość fizycznie — komornik zwykle organizuje oglądanie na wniosek. Zobacz pełną listę: co sprawdzić przed licytacją komorniczą.

Cytat kluczowego przepisu — art. 983 KPC

„Jeżeli nikt nie zgłosił wniosku o przejęcie nieruchomości w myśl artykułu poprzedzającego albo przedmiot egzekucji nie jest nieruchomością rolną, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania. Cena ta jest najniższą, za którą można nabyć nieruchomość.”

Częste błędy licytantów

Pełen katalog: najczęstsze pułapki licytacji komorniczej.

• Nadmierna rywalizacja emocjonalna — licytowanie powyżej wartości rynkowej.
• Rezygnacja z pierwszej licytacji „bo ktoś inny wygra” — czasem nikt nie licytuje, można kupić za wywoławczą.
• Zignorowanie kosztów ubocznych w kalkulacji budżetu.
• Wpłacenie wadium bez sprawdzenia właściciela nieruchomości — zdarza się, że przed licytacją dłużnik spłaca wierzyciela i komornik odwołuje przetarg.

FAQ